その中古住宅（中古一戸建て）は、買うべきか、買わない方が良いのか？

不動産の売り物件には、実に多くの中古住宅が売り出されています。

 

私ども欠陥建築バスターズが見ると、「うわっ、とんでもない危険な家だ」と思うような物件も数多くあります。

 

しかし、一般の人にとっては、危険な家なのか、安全な家なのか、判断がつかないと思います。

 

 

国（政府）は、中古住宅市場を活性化したいようです。

 

しかし現実には、「もう解体した方が良い」という、危険な家がたくさん売られています。

 

 

本来であれば、仲介する不動産業者（宅建業者）が、建物の状況をよく把握し、それをきちんとお客様に説明する状況が適しています。

 

 

ところが、仲介する不動産業者というのは、宅建業法に関しては、忠実に守ろうとしているようですが、建築基準法など、建物に関する知識は、まるでありません。

 

 

そのため「物件が売れたら、それでいい」ということで、とんでもない質の悪い中古の建物であっても、平気で「非常にお買い得です」「きれいで良い家ですよ～」「リフォームされていて、即入居な好都合な家です」などと担当者がセールスし、買わせようとしてきます。

 

そして、物件の売買契約をして売れたあとは…

購入者は、購入後に雨漏りが発覚し、多額な補修費用がかかったとしても、不動産業者は「売れたあとは、知～らない」とソッポを向きます。

 

他にも、築年数が３０年、４０年、５０年と経過している物件は、経年劣化もあり、どうしても建材に傷みが出ていることがほとんどです。

 

 

 

よく、無知な不動産屋の営業マンが「この不動産の前面道路は、公道です。」と説明します。

 

しかし実は、『私道』だったりします。

 

私道であるのに、公道と説明する、詐欺の不動産屋がいます。

 

役所（行政）に行って調べると、公道か私道かは、すぐわかります。

 

 

以前、欠陥建築バスターズの調査の時、不動産屋が立ち会ったことがありました。

 

その不動産屋の担当者が、「この道路は公道です。」と言いました。

 

実際、この道路は公道のはずがない、『私道』（位置指定道路）でした。

 

 

この担当者は、なぜ公道だと言うのか？

 

 

担当者「アスファルトに塗装してある道だから、ここは公道なんです！」

と答えました。

 

 

この担当者は、見た目、アスファルトに塗装してある道路というのは、全部、公道だと思っていました。

 

 

※　私道でも、アスファルト塗装してあります。

 

 

他にも、「マンホールがある道路なので、公道だ」と言った、とある不動産会社の営業マンがいました。

 

※　私道でも、汚水・上水などのマンホールはあります。

 

 

 

『公道に面している土地か、それとも私道に面している土地か？』

 

 

古い住宅街になると、多いのが、前面道路が「４m私道」というものです。

 

乗用車が１台が通れる幅ですが、大型のトラックになると、走行しづらい狭い道幅です。

 

 

救急車や消防車などは、かなりの大型車両ですので、道幅が狭い道路だと進入することができません。

 

工事車両（トラックなど）も、工事する土地の前に停める、ということはできません。

 

離れた駐車場などに工事車両を停めて、職人が土地まで歩いてきて、工事することになります。

 

そのため、工事の手間もかかり、工事の期間も長くなるので、工事費が高くつくことになります。

 

 

また、引っ越しの大型トラック、配達の大型トラックも、狭い道路であれば、進入することができません。

 

 

さらに、私道であれば、水道やガス工事で道路を掘削工事する場合、その私道の所有者に許可が必要です。

 

所有者がすんなりと許可してくれれば良いですが、「（掘削工事は）ダメだ」と拒絶されることもあります。

 

 

公道であれば、管轄は行政ですので、そんな心配ありません。

 

また、前面道路が、建築基準法の道路に満たしていない道路でしたら、”再建築ができない”土地となってしまいます。

 

建物が建てられない土地なんて、利用価値なしです。

→　土地は、菜園として利用するしかありません。

 

・私道に面した不動産は、価値がないので、公道に面した不動産よりも安い。

・私道に面した不動産を売却する際、価値がないので、値段が安くなる。

 

以上のことから、不動産を買うなら前面道路は『公道に面している』こと！

私道というのは、「とにかく面倒で厄介な道路で、価値なし」ということです。

 

 

木造家屋の寿命は、３０年と言われています。

 

しかし、築年数が３０年、４０年、５０年と経過している古い建物（住宅など）が、不動産屋では平気で売られています。

 

最近では、不動産業者が相手にしなくなった、古い空き家を、１００万円や、１０万円、０円といった価格で、個人売買で売ろうとする業者もいます。

 

解体するしかない危険な建物を、たとえ安くても、買ってしまえば、それはもう地獄の始まりです。

 

購入者は、周囲の迷惑にならないよう、補修・管理しなければなりません。

 

木造家屋の材木は、長年の湿気の影響を受け、室内はカビていたり、材木が水分を含んで傷み、シロアリに食われやすい状況にもなっています。

 

材木が傷んでくると、構造的な耐震の問題も出てきます。

 

地震や台風など、災害の多い日本ですので、古い家に住むことは危険なことにもなりかねません。

 

不動産屋や、売主は「売れたら万歳」という考えですので、購入して住む人の危険性などは、全く頭にありません。

 

また、不動産というのは、管理が必要です。

古い家になると、補修費用がかさんできます。

 

雨漏りによる屋根や壁の補修、外壁の塗装（塗り替え）、水回りの改修など、家を使えるように保つために、何かとお金が出ていくものです。

 

古い中古住宅を購入してしまったために、賃貸マンションに住んでいた時代よりも、（補修・管理のために）お金がかかって仕方がない…

 

そんな失敗例も多くあります。

 

ただし、非常に良い状況の建物もあります。

住人の管理の仕方が良かった、あるいいは周囲の環境の影響などで、建物があまり傷んでいない物件もあります。

 

「建物の状態が良いのか、それとも悪いのか」

そのあたりを見極めるのは、私ども欠陥建築バスターズが得意としております。

 

中古住宅を購入しようとお考えの際は、欠陥建築バスターズに、ご相談下さい。

（物件の見学に同行して、建物を目視調査することも致しております。）

 

 

欠陥建築バスターズには、霊感の強いスタッフがいます。

 

そのスタッフは、『兵庫県内で売りに出されていた、とある物件（土地）の購入を考えているが、この土地に問題があるだろうか』というご依頼人の調査のために、現地まで見に行きました。

 

スタッフがその土地を見ると、すぐに、不吉な予感がしました。

そして「あっ、ここで亡くなった人がいる！」と直感しました。

おそらく、『この土地の建物内での事故か』『あるいは災害か』で亡くなったと感じました。

 

その物件は、建物を解体後、１０年以上更地のままの物件でした。

土地内には、建物の基礎が残っていました。

 

土地を見ると、前面道路の幅が狭い私道に面していて、大型車両の進入が不可能な状況でした。

それと、日当たりが悪い土地でした。

さらに土地の裏には高い擁壁がありました。その擁壁の圧迫感が不快でした。

 

ご依頼人に「ここで亡くなった人がいるようだ」とお教えしようかと思ったのですが、ご依頼人から先に「実際に見ると、イメージと違う土地だった」とおっしゃい、この物件の購入はやめて他を探すことにしました。

 

その夜、スタッフが自宅の２階の寝室で寝ていましたら、午前３時頃、急に目が覚めました。

 

誰かの気配を感じ、「誰かいるの？」と思い、周囲をゆっくりと見渡しました。

 

するとベッドの足元の方から、「あの土地は売らんぞ！」と中年の男性の声がしました。

 

声は聞こえましたが、声の主の姿は見えません。

 

その後、階段をドンドンドンドンと下りていく大きな音がしました。

 

スタッフの家族が１階に下りたのかと思い、ベッドの隣を見ましたら、家族は普段通りに眠っていました。

 

「家族は側で寝ている」

ということは、今のは、今日行った物件の、亡くなった人だ…とわかりました。

 

スタッフは、もうびっくりして、恐怖で、全身に鳥肌が立ちました。

 

１階にあるトイレに行きたかったのですが、怖くて怖くて行けず、朝までトイレは我慢しました。

 

あの物件で亡くなった人は、『土地に思い入れ』があったのでしょう。

きっと誰にも渡したくない、気に入った土地だったのでしょう。

 

このような念のある土地を、ご依頼人は、購入しなくて良かったです。

 

～古い空き家は、誰か、亡くなっている～

 

宅建業法で、事故物件の場合は、告知義務があります。

しかし、事故物件を購入した人がいて、その後、その人が売る時は、事故物件扱いとはなりません。

 

そのため、前の前の所有者以前の時代に、死亡事故が起きたことを（事故物件であること）を知らずに、購入することになります。

 

よく、古民家や町家、古い家屋が売りに出されています。

築１００年以上の建物であれば、長い歴史の中で、誰かがその家で亡くなった経緯は、必然的に考えられます。

 

それは悪いことではなく、通常のことです。なぜなら昔は、住人は、自宅で亡くなることが多かったのですから。

 

しかし、事故により亡くなった方がおられる土地には、気持ちよく住むことが難しいです。

 

『かなり訳あり物件だろうと思われますが、値段が安いので、（購入者は）後で文句が言えない』

 

そんな物件もあります。

 

一番良いのは、『周囲（近所）の人に聞いてみる』という策もあります。

近所の人は、よく知っていますので。